Comment calculer la surface d’un terrain ?

Quelles sont les clés pour évaluer son terrain ?

Que vous ayez toujours adoré la géométrie ou non, calculer la surface constructible d’un terrain n’est pas chose aisée. 

La principale raison en est que la plupart des parcelles de terrain ne sont pas des formes simples à la base, et que le tracé du Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui définit les zones constructibles, ne cherche pas non plus à tracer des formes géométriques simples : il en résulte des terrains à la forme géométrique complexe, dont le calcul de superficie est également difficile. 

La deuxième raison tient aux réglementations urbanistiques, qui imposent des limites en matière de construction : la superficie constructible théorique ne correspond pas toujours à la surface constructive réglementaire.

Enfin, des terrains constructibles au PLU peuvent présenter des contraintes géophysiques qui rendent des fragments de parcelle impropres à la construction. Dans ce cas, les mètres carrés concernés peuvent difficilement être vendus au tarif de terrain constructible.

Or l’évaluation d’un terrain, et notamment son prix, dépend principalement (mais pas uniquement) du nombre de mètres carrés effectivement constructibles.

 

En l’absence de tarif de terrain constructible officiel, voici donc les conseils de Promy pour mener à bien l’évaluation de votre terrain, en calculant au mieux sa surface constructible.

  1. Les outils pour calculer la surface constructible d’un terrain

Pour calculer la surface constructible d’un terrain, l’utilisation combinée de différents outils est souvent nécessaire.

 

  • Le relevé cadastral : la superficie totale de votre terrain

Les informations parcellaires recensent les superficies de tous les terrains. Vous pouvez trouver ces informations à l’aide du numéro de parcelle de votre terrain en consultant le cadastre, ou sur votre titre de propriété. Ainsi, si votre terrain est entièrement constructible au PLU, vous pourrez partir de sa surface totale et ôter les m2 impropres à la construction pour obtenir la surface constructible effective. 

 

  • Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : le document de référence absolue pour l’évaluation d’un terrain 

Le PLU organise au niveau communal (PLU) ou intercommunal (PLUI) l’aménagement du territoire. À défaut d’établir un tarif de terrain constructible officiel, il répertorie l’ensemble des terrains de la commune ou de l’intercommunalité selon quatre grands types de zones (urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle) et recense également les règles d’urbanisme applicables aux zones constructibles. Ces règles peuvent avoir un impact majeur sur le tarif de terrain constructible, en fonction du degré de contrainte qu’elles font peser sur le constructeur potentiel. 

→ Ces documents sont disponibles au service d’urbanisme de la mairie de la commune concernée.

 

  • Les outils numériques et satellites susceptibles de vous aider à calculer la surface constructible d’un terrain :

→ Geoportail.gouv.fr est doté d’un outil permettant de calculer automatiquement une superficie quel que soit le nombre de côtés de sa forme.

  1. Évaluation de terrain et tarif de terrain constructible : calculer la surface constructible effective d’un terrain

Pour procéder à l’évaluation de votre terrain, vous devez impérativement en connaître la surface effectivement constructible. Cette dernière dépend à la fois de calculs plus ou moins savants, de la configuration du terrain, et de réglementations. 

 

  1. Scénario 1 : votre terrain est plat et entièrement constructible au PLU

C’est le scénario idéal : la superficie cadastrale correspond à la surface constructible théorique totale → vous n’avez donc plus qu’à vous renseigner sur les éventuelles servitudes et réglementations urbanistiques qui enlèveront potentiellement quelques mètres carrés de surface constructible.

Le tarif d’un terrain constructible dépend en outre d’autres facteurs : lisez notre article “Quel est le prix d’un terrain au m2 ?” pour en savoir plus.

 

  1. Scénario 2 : votre terrain est plat, entièrement constructible, mais de forme géométrique complexe (4 côtés ou plus, de longueurs différentes) 

Dans ce cas de figure, pour calculer la surface constructible de votre terrain, Geoportail.gouv.fr est un allié de taille : trouvez votre parcelle à l’aide du calque cadastrale, et utilisez l’outil du calcul de superficie en pointant les angles de votre parcelle. 

Vous pouvez également calculer la surface constructible du terrain vous-même, après avoir obtenu sur Geoportail ou Google Earth les longueurs de référence de votre parcelle : longueur des côtés et diagonales en particulier. 

 

→ Méthodes de calcul : 

La méthode de calcul d’une superficie dépend de la complexité de sa forme : le plus efficace consiste à tracer des formes géométriques simples couvrant l’ensemble de la superficie : carré (superficie = côté x côté), rectangle (superficie = longueur x largeur), ou trapèze (superficie = somme des longueurs des côtés parallèles x hauteur puis divisé par deux).

 

Gardez en tête que le tarif d’un terrain constructible est d’autant plus élevé que le terrain se prête à la construction (sol non argileux, terrain plat, peu de contraintes urbanistiques) : renseignez-vous sur le PLU pour savoir comment votre terrain est impacté.

 

  1. Scénario 3 : votre terrain est plat et partiellement constructible

La difficulté pour l’évaluation de votre terrain dans ce cas précis, est qu’il va vous falloir trouver les mesures correspondant au tracé délimitant la surface constructible au PLU. En effet, le tarif de terrain constructible étant nettement supérieur au tarif de terrain agricole ou naturel, il est essentiel de déterminer la surface constructible au PLU ainsi que la surface effectivement constructible pour définir un prix de vente.

  • Vous pouvez au choix imprimer le PLU où figure votre parcelle, effectuer des mesures à l’aide d’une règle, puis reporter ces mesures sur Geoportail.gouv.fr (grâce à un produit en croix) en plaçant des repères : vous n’aurez plus qu’à utiliser l’outil de calcul de superficie pour estimer la surface entre ces repères.
  • Inversement, vous pouvez obtenir sur Geoportail toutes les mesures utiles de votre parcelle (longueurs des côtés et des diagonales notamment), reporter ces longueurs sur votre plan imprimé et en déduire les longueurs relatives à la surface constructible.

Pour calculer la surface constructible de votre terrain, il existe différentes méthodes de calcul, en fonction de la forme du terrain (cf paragraphe précédent).

 

  1. Scénario 4 : quelle que soit la superficie constructible de votre parcelle, cette dernière présente une pente et/ou des parties physiquement inconstructibles (mare, talus, etc.)

→ vous pouvez vous faire une idée approximative de la surface grâce à Geoportail.gouv.fr, mais dans le cas où la configuration est complexe, il est fortement conseillé de faire appel à un accompagnement expert pour procéder à l’évaluation du terrain et notamment de son potentiel constructible. Les tarifs des terrains constructibles ne sont pas établis de façon officielle et dépendent de très nombreux facteurs : faites-vous accompagner par un expert pour obtenir une estimation fiable de la valeur de votre terrain.

 

Promy vous accompagne dans l’évaluation de vos terrains constructibles en vue de leur valorisation : plus d’informations