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Pourquoi faire une expertise immobilière ?

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l'expertise immobilière

Expertise immobilière : qu'est-ce que c'est et pourquoi y recourir ?

 

L’expertise est-elle un passage obligatoire lors de la mise en vente de son bien ? Pourquoi recourir à une expertise immobilière et dans quelles conditions ? Autant de questions que l’in peut se poser lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier.

Aujourd’hui, Promy vous apporte toutes les réponses dans son article de blog ! 

En quoi ça consiste ?

Faire expertiser un bien consiste à évaluer sa valeur vénale ou locative.

 

Cette évaluation approfondie doit prendre en compte un certain nombre d’éléments juridiques, techniques ou économiques, tels que :

  • La destination juridique du bien,
  • L’état réel d’entretien de l’immeuble et l’appréciation des dépenses d’entretien et de réparations,
  • La conjoncture du marché au moment de l’évaluation,
  • La superficie du logement (SDP ou surface de plancher) ainsi que son architecture.

 

Qui réalise cette évaluation approfondie ?

Pour expertiser votre bien, on vous conseille fortement de vous entourer d’un professionnel du domaine, comme l’expert immobilier. Cela vous évitera de petites erreurs qui pourraient se répercuter sur le prix de vente de votre maison.

Il ne faut pas négliger le fait que beaucoup de parties sont impliquées et dépendent de l’estimation faite du bien : les propriétaires, les acheteurs/investisseurs, et enfin l’agence immobilière, qui agit comme intermédiaire. Il est donc important que l’estimation soit la plus juste possible.

Pourquoi recourir à une expertise immobilière ?

Vous pouvez être amené à recourir à une expertise immobilière dans le cadre de la vente de votre bien, d’un divorce, d’une donation ou encore d’une succession. La mission de l’expert immobilier sera alors de déterminer la valeur vénale ou locative de votre bien en prenant en considération tous les facteurs juridiques, techniques et économiques.

Les étapes de l'expertise immobilière

L’expertise immobilière se déroule en 4 étapes clés, que nous allons détailler dans les prochains paragraphes.

La première étape de l’expertise immobilière consiste à signer le contrat d’expertise. Ce dernier lie le mandant et l’expert, et doit mentionner les éléments suivants :

 

  • Identification de la maison expertisée,
  • Valeur à déterminer,
  • Montant des honoraires de l’expert,
  • Justificatifs à produire,
  • Etc.

Pour réaliser une estimation, l’expert immobilier aura besoin de certaines pièces et de certaines informations. Voici une liste non-exhaustive des éléments nécessaires :

 

  • Documents relatifs à l'habitation (plan du logement, plan de masse, état des surfaces, cadastre, titre de propriété, attestations d’urbanisme...) ;
  • Diagnostics immobiliers réalisés (amiante, DPE…) ;
  • Pièces mentionnant les charges liées au bien (taxe d’habitation, foncière…) ;
  • Documents liés à la copropriété de l'immeuble ou du pavillon (procès-verbaux d’assemblée, baux de location…).

Visite terrain

Après examen des pièces citées précédemment, l’expert se rend sur le lieu concerné pour le visiter. Durant cette visite terrain, il va analyser les éléments suivants :

  • La conformité du bien avec les données fournies,
  • Son état général (niveau de vétusté),
  • Son orientation (niveau d'ensoleillement, vues, vis-à-vis...),
  • Son niveau de confort et de sécurité (volets électriques, serrure 5 points, isolation phonique et thermique…),
  • Son environnement proche (transports, commerces et écoles, espaces verts à proximité, niveau sonore du trafic routier aux alentours…).

Étude locale du marché

La visite terrain se conclut par une étude de marché immobilière poussée. Celle-ci prend en compte l’offre du secteur géographique et le niveau des prix au m² et médian dans l'ancien et dans le résidentiel neuf pour des biens comparables récemment vendus ou en cours de promotion. L’étude du marché immobilier local prend également en considération les caractéristiques de la demande locale (profils socio-démographiques etc.).

Sur la base des conclusions de la visite terrain et de l'étude de marché réalisée, l’expert immobilier pourra alors définir le positionnement du bien évalué, c’est-à-dire son prix.

La dernière étape de l’évaluation du bien par un professionnel est la rédaction du rapport d’expertise. Ce rapport est encadré par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui précise les obligations que les experts immobiliers doivent respecter dans le cadre de leurs fonctions. Ils doivent mentionner, dans leur rapport, les éléments suivants : 

 

  • L’objet de leur mission
  • La désignation du bienexpertisé,
  • Sa situation géographique,
  • Sa condition urbanistique,
  • Sa situation juridique,
  • Des éléments pour justifier le niveau de qualité de son positionnement locatif
  • La méthode d’évaluation immobilière retenue,
  • La valorisation vénale et locative de l'appartement expertisé. 

Conclusion

Les conclusions de l’expert doivent être clairement exposées. On attend de ce professionnel qu’il soit transparent : en cas d’incertitudes, il doit impérativement émettre des réserves et expliquer les risques qui peuvent en découler.

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