Quel est le prix au m² d’un terrain constructible ?

Comment calculer le prix au mètre carré d’un terrain ?

Que vous cherchiez à vendre ou à acheter un terrain constructible, vous savez sans doute que la valeur commerciale du foncier se discute en prix du mètre carré. Ce prix est ensuite multiplié par le nombre total de mètres carrés du terrain concerné : on obtient ainsi la valeur transactionnelle du terrain. 

 

La difficulté : il n’existe aucun référentiel officiel pour déterminer la valeur des terrains constructibles.

Le prix d’un terrain au m² est donc établi selon plusieurs critères, qui s’articulent en premier lieu autour de la règle de l’offre et de la demande. 

Les experts de Promy ont rassemblé pour vous les éléments à connaître pour déterminer efficacement le prix d’un terrain au m², et vous livrent au passage leurs meilleurs conseils.

Comment calculer le prix d’un terrain au m² ? Les critères à prendre en compte

Le prix d’un terrain au m2 dépend en premier lieu de l’offre et de la demande : plus un bien est rare, plus il a de la valeur, et donc plus son prix est élevé. 

Dans chaque secteur géographique, il est ainsi possible d’établir une fourchette de prix des terrains au m², en fonction du degré d’attractivité du territoire.

Voici le guide des experts de Promy sur le prix des terrains au m² en France.

 

1) L’attractivité du secteur géographique

Le prix du mètre carré de terrain constructible n’est pas le même en plein centre-ville de Lyon ou de Paris qu’en pleine campagne, à l’écart des grands axes de communication. 

Le prix d’un terrain au m² dépend en effet en premier lieu du degré d’attractivité de la région à l’échelle nationale ou régionale : si le secteur sur lequel se situe votre terrain est “recherché”, car idéalement situé à proximité d’un bassin d’emploi et bien desservi par les infrastructures et services publics, le prix de votre terrain au m² aura plus de valeur que le prix au mètre carré d’un terrain similaire mais situé plus à l’écart du bassin d’emploi ou des services publics par exemple.

 

  • Prix du terrain au m² en zone rurale : en 2021, dans les zones rurales de moins de 2000 habitants, le prix moyen du mètre carré de terrain constructible viabilisé fluctue aux alentours de 50-55€.

 

  • Prix du terrain au m² en zone urbaine : dans les zones urbaines densément peuplées, le mètre carré de terrain constructible se situe entre 150 et 200€/m².

 

BON À SAVOIR : de manière globale, depuis le début des années 2000, les surfaces de terrain constructible disponibles ont diminué, tandis que la population a continué à augmenter et que le désir d’accession à la résidence pavillonnaire est toujours aussi élevé. Les surfaces constructibles sont donc devenues de plus en plus attractives et les prix des terrains au m² ont mécaniquement augmenté sur l’ensemble du territoire.

2) Les caractéristiques de votre terrain

Une fois que vous avez déterminé la fourchette de prix de vente des terrains constructibles dans votre secteur géographique, vous pouvez affiner le prix au mètre carré en fonction des caractéristiques de votre terrain :

  • viabilisation : un terrain dont la viabilisation est déjà faite se vend plus cher qu’un terrain pour lequel les raccordements sont à faire ; à noter cependant : l’écart de prix du terrain au m² entre un terrain viabilisé et un terrain non viabilisé correspond généralement au montant des travaux à réaliser pour la viabilisation ;
  • pente/type de sol : là encore, la qualité du sol et la configuration du terrain peuvent impliquer des dépenses de construction supplémentaires (terrassement, renfort de fondation pour les constructions sur sol argileux, etc.), qui se répercutent sur le prix du terrain au m² ;
  • exposition du terrain : un terrain exposé plein nord a moins de valeur qu’un terrain avec une orientation sud-est par exemple ;
  • état du terrain : de même, un terrain entretenu a plus de valeur qu’un terrain laissé à l’abandon ou jonché de déchets de toutes sortes ;
  • le voisinage/les environs : tout ce qui est susceptible d’être considéré comme une nuisance au cadre de vie dans le voisinage immédiat fait baisser le prix au mètre carré de votre terrain ; renseignez-vous également sur les projets de construction à proximité de votre terrain.

 

Comment calculer le prix d’un terrain au m² ?

À défaut de formule mathématique savante, il existe plusieurs canaux qui peuvent vous permettre d’évaluer le prix de votre terrain au m². L’idéal est de les utiliser tous, afin d’établir une vision consolidée. 

1) Se renseigner sur les montants de transactions équivalentes

Sur le portail impots.gouv.fr (“Rechercher des transactions immobilières”), vous pouvez accéder à un outil de recensement des transactions immobilières passées, en filtrant par secteur géographique et par type de transaction. 

→ Le plus : grâce à cet outil, vous connaissez au centime près le prix des terrains au m² dans votre secteur géographique ;

→ Le moins : il existe un délai de plus d’un an entre la transaction et son recensement sur le portail : le prix affiché ne reflète donc pas les dynamiques de marché conjoncturelles. 

2) Faire une veille sur les prix du marché 

Une fois obtenu le prix moyen effectif des terrains dans votre secteur, vous avez tout intérêt à regarder les offres existantes à l’instant T : en agence immobilière, sur des sites dédiés, ou même sur des plateformes de vente entre particuliers. Vous obtiendrez ainsi une vision des tendances du marché : y a-t-il beaucoup d’offres disponibles ? Les prix des terrains au m² dans votre secteur sont-ils cohérents entre eux ?

→ Le plus : le marché est généralement très réactif, les prix de vente affichés sont donc susceptibles d’être plus ajustés que les prix des transactions antérieures.

→ Le moins : les prix affichés ne correspondent pas toujours au prix de vente définitif.

3) Consulter un notaire

Les notaires ou chambres départementales des notaires sont susceptibles de vous renseigner sur les prix des terrains au m² constatés lors de transactions récentes et semblables à celle que vous envisagez.

→ Le plus : vous obtenez un prix effectif sur des transactions récentes : ce prix prend donc en compte les tendances récentes du marché ;

→ Le moins : dans certaines zones géographiques, il se peut qu’aucune transaction véritablement comparable n’ait été récemment enregistrée.

4) La solution all-in : demander à Promy

Vous vendez un terrain ? Plutôt que de passer des heures à vous demander comment calculer le prix d’un terrain au m², vous pouvez simplement poser la question aux experts de Promy : 

→ vous obtiendrez en quelques jours une réponse précise, fiable et consolidée sur la valeur de votre terrain, accompagnée d’un avant-projet de valorisation immobilière ;

→ si vous êtes convaincu.e, ce projet peut alors être proposé aux plus de 300 promoteurs de la plateforme, et quelques jours plus tard vous recevrez deux offres d’achat, toutes deux supérieures à votre prix espéré. N’attendez plus, essayez notre outil !