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Tout savoir sur le cadastre

Origines, définition, documents : découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le cadastre

Plan cadastral | Définition et usages

Tiré de l’occitan “cathastre”, lui-même issu de l’italien “catasto” ou “catastro”, le mot “cadastre” signifie “la liste des citoyens possédant une propriété imposable”.

La notion de cadastre, ou de registre de la propriété foncière, remonte aussi loin que l’organisation des sociétés. En effet, la richesse et la prospérité ayant toujours été associées à la possession foncière, les collectivités ont eu très tôt l’idée d’opérer un prélèvement de cette richesse par définition immobile et facilement captable au moyen de l’impôt.

Outre le fait qu’il recense les données permettant d’établir l’impôt sur la propriété foncière, le cadastre dresse le répertoire complet du domaine foncier national, à travers des plans d’une part, et des écritures d’autre part.

Les origines du cadastre en France

Le cadastre français tel qu’on le connaît aujourd’hui a été institué en France dans la première moitié du XIXème siècle sous l’impulsion de Napoléon Ier, avec pour principale visée l’harmonisation de la fiscalité à l’échelle nationale.

Sa finalité alors était la réparation de l’injustice fiscale et la tenue à jour du répertoire d’imposition foncière, et non la création d’un registre de propriété.

Aujourd’hui, le cadastre remplit toujours cette fonction de registre d’imposition foncière, mais il est devenu de fait un répertoire non officiel de la propriété foncière. Non officiel, car le fait d’avoir son nom inscrit en tant que propriétaire d’un bien foncier ne fait pas office de titre de propriété ; néanmoins lorsque l’on est à la recherche du nom du propriétaire d’un bien, le cadastre permet d’obtenir cette information.

Qu’est-ce que le cadastre d’une commune ?

Le répertoire du cadastre français est organisé par commune. Pour chacune d’entre elles, le cadastre liste l’ensemble des parcelles de son territoire, établit leur assiette d’imposition (valeur cadastrale, surface du terrain et emprise des bâtiments), et identifie leurs propriétaires.

Le cadastre relève du Ministère des Finances, mais les documents cadastraux peuvent être consultés en mairie ou au centre des finances publiques local selon les cas de figure.

Quels sont les documents consultables au cadastre ?

Le cadastre français est constitué de deux types de supports d’information :

  • d’une part le plan cadastral, qui représente graphiquement le territoire de la commune, les limites des différentes parcelles et l’emprise des bâtiments connus ; 
  • d’autre part les écrits, qui recensent un certain nombre d’informations relatives à la propriété foncière, notamment le nom des propriétaires des propriétés bâties et non bâties, et les changements de propriétaire au gré des ventes et/ou successions.
 

On parle également souvent de matrice cadastrale : ce document est une sorte de registre inversé de la propriété, qui dresse la liste complète des biens détenus par chaque propriétaire foncier.

Comment est organisé le plan cadastral ?

Le cadastre de France métropolitaine est divisé en plus de 100 millions de parcelles. Il est donc organisé à l’échelle une échelle infra-nationale, en l’occurrence l’échelle communale.

Le plan cadastral divise le territoire de chaque commune en sections, chacune identifiée par une (parfois deux) lettre/s : A, B, C, D, etc.

Chaque section de commune s’étend sur plusieurs feuilles, et chaque parcelle cadastrale représentée reçoit un numéro d’identification unique, correspondant à l’association de la lettre de la section à laquelle elle appartient, et du numéro qui lui a été attribué : “A 230”, “E 017”, “AB 50” etc.

L’échelle de dessin du plan cadastral varie entre 1/500ème à 1/5000ème, suivant l’ancienneté de sa conception.

Quelles informations trouve-t-on sur le cadastre ?

Le cadastre relève un nombre d’informations utiles sur tout bien foncier. Parmi les informations disponibles, un certain nombre d’entre elles s’avère particulièrement utile si vous envisagez l’achat d’un terrain ou au contraire sa vente :

  • le nom du propriétaire du bien que vous souhaitez acheter ; 
  • la cartographie de la parcelle cadastrale, sa superficie ainsi que l’emprise des bâtiments ; 
  • la valeur locative du bien, bâti ou non bâti ; 
  • des informations sur l’environnement immédiat : rues, cours d’eau, chemins, trottoirs, etc. 
 

Ces informations permettent d’établir une base d’imposition foncière et identifient le propriétaire redevable de ces taxes.

Quelles informations ne trouve-t-on pas sur le cadastre ?

  • Les servitudes et bornages ne sont pas identifiés au cadastre ; les servitudes relèvent des services d’urbanisme des communes, tandis que les emplacements de bornes sont bien souvent perdus ou oubliés ; 
  • les titres de propriété : si le cadastre répertorie bien les propriétaires des parcelles cadastrales et des propriétés bâties, il ne constitue en aucun cas un titre de propriété ; 
  • de la même façon, si le cadastre indique le nom du/des propriétaire/s des parcelles cadastrales et de leurs bâtiments, il n’indique pas les origines de propriété : vente, donation, succession, etc.

Pourquoi consulter le cadastre ?

La consultation du cadastre est particulièrement indiquée en amont de l’achat d’un bien :

  • d’abord, vous pourrez vous assurer que l’ensemble des biens construits ont fait l‘objet d’une déclaration au service de la publicité foncière, et éviter ainsi un possible contentieux avec l’administration fiscale et l’ancien propriétaire ; 
  • ensuite, vous pourrez prendre connaissance des limites cadastrales de la parcelle, qui peuvent ne pas correspondre aux limites matérialisées sur le terrain : là encore, la prise de connaissance anticipée de ces informations recensées au cadastre peut vous alerter sur le risque potentiel de conflits ultérieurs avec votre voisinage ; 
  • enfin, si vous achetez un bien en vue de le louer, la valeur locative cadastrale est une donnée cruciale pour calculer la rentabilité de votre projet.

Comment consulter le cadastre ?

Le plan cadastral est un document qui est accessible à tous les citoyens, soit via un service en ligne, soit physiquement.

Pour obtenir un extrait du plan cadastral, il faut vous rapprocher des services de la commune concernée ou du centre des impôts fonciers dont dépend le bien. Procurez-vous le numéro de parcelle, et faites une demande par courrier pour obtenir le plan correspondant à cette parcelle.

Ou rendez-vous sur cadastre.gouv.fr, et retrouvez la parcelle qui vous intéresse soit grâce à son numéro, soit à partir du nom de la commune. Une fois que vous l’avez identifiée sur le plan cadastral, validez et vous obtiendrez la surface de la parcelle, sa référence cadastrale et son adresse.
Pour connaître le nom du propriétaire d’une parcelle cadastrale, il vous faut demander un extrait de la matrice cadastrale via le Cerfa N°11565*04 adressé au centre des impôts fonciers dont dépend le bien.

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