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Comment calculer la valeur vénale d’un terrain à bâtir ?

Découvrez comment calculer la valeur vénale d'un terrain à bâtir avec Promy.

Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier

Le calcul de la valeur d’un terrain constructible est au centre de toutes les discussions relatives à une possible transaction. Qu’elle soit vénale, marchande, ou même sentimentale, la valeur est une notion souvent assujettie à une perception ou à un contexte économique donné : il n’existe aucune valeur officielle et intrinsèque pour un terrain, mais plutôt un faisceau de valeurs estimatives provenant de différentes sources, à la convergence desquelles on fixe un prix de transaction.

La valeur vénale fait partie des différents repères qui permettent d’établir la valeur d’un terrain constructible. Elle n’a pas de définition légale à proprement parler, mais elle doit obligatoirement être indiquée dans le cadre de plusieurs actes officiels (successions et imposition en l’occurrence), ce qui fait d’elle une valeur de référence dans le cadre d’une possible transaction.
Voici quelques éclairages utiles qui vous permettront de mieux cerner comment calculer la valeur vénale d’un terrain.

Valeur vénale : définition et principes de base

La valeur d’un terrain constructible est généralement traduite en prix au mètre carré, et elle est établie en fonction de nombreux critères. Rappel de grands principes.

La valeur, une question de point de vue

La valeur est une notion fondamentalement attachée à la perception : pour un individu, la valeur d’un bien correspond généralement à l’importance qu’il accorde à ce bien, ramenée à un prix cohérent avec celui d’autres biens auxquels il accorde une importance comparable. On imagine bien dans ces conditions à quel point il est difficile de s’entendre sur des références communes !

Le marché et la libre-concurrence sont donc les moyens les plus fréquemment utilisés pour fixer la valeur. C’est le cas en ce qui concerne la valeur des terrains constructibles : c’est principalement la règle de l’offre et de la demande qui va permettre de définir leur valeur de transaction, la “valeur vénale”.

La valeur vénale : définition

La valeur vénale n’a pas de définition juridique officielle, et encore moins de méthode de calcul établie. La valeur vénale d’un bien correspond généralement au prix moyen de ce bien sur le marché, c’est-à-dire le prix auquel il serait raisonnable de vendre le bien, en vertu du contexte économique du moment. Si la valeur d’un terrain constructible peut être inestimable aux yeux de son propriétaire du fait d’un attachement sentimental fort, sa valeur vénale quant à elle dépend essentiellement de deux facteurs :

  • le prix moyen constaté de biens équivalents sur le marché local (puisque l’immobilier est immuablement attaché à un emplacement géographique, les prix moyens sont en effet définis par le jeu de l’offre et de la demande au niveau local) ;
  • les dynamiques de marchés conjoncturelles qui peuvent être locales, régionales ou nationales, et peuvent entraîner des variations à la hausse ou à la baisse des prix moyens au moment où l’on procède à l’estimation de la valeur vénale d’un bien.

La valeur vénale : dans quel contexte est-elle utilisée ?

La valeur vénale est requise par les autorités publiques à des fins d’imposition, essentiellement dans deux cadres : celui de la transmission de patrimoine (succession ou donation) car celle-ci est imposable et qu’il est indispensable de connaître la valeur du patrimoine transmis pour établir le montant de l’impôt, et celui de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

C’est au déclarant qu’il appartient d’estimer cette valeur, mais l’administration fiscale se réserve la possibilité d’exercer un contrôle en cas de doute quant à l’honnêteté de la déclaration (on comprend qu’il peut être tentant de sous-évaluer la valeur vénale d’un bien en vue de diminuer son niveau d’imposition).

 

  • Si une valeur vénale a déjà été déclarée dans un passé récent pour un terrain (dans le cadre d’une succession ou d’une transaction par exemple), cette valeur vénale pourra servir de base de négociation pour fixer un nouveau prix de vente dans le cadre d’une nouvelle transaction.

Si une valeur vénale a déjà été déclarée dans un passé récent pour un terrain (dans le cadre d’une succession ou d’une transaction par exemple), cette valeur vénale pourra servir de base de négociation pour fixer un nouveau prix de vente dans le cadre d’une nouvelle transaction.

Comment calculer la valeur vénale d'un terrain à bâtir ?

Vous voulez vendre ou acheter et vous vous demandez comment calculer la valeur vénale d’un terrain ? À ce stade de votre lecture vous l’aurez compris, il n’existe pas de recette miracle ou de méthode infaillible. Mais il existe des moyens fiables pour se mettre sur la bonne voie.

Connaître les anciennes valeurs vénales déclarées

Si le terrain concerné a précédemment fait l’objet d’une transaction ou d’une transmission, il vous est possible de vous référer à la valeur vénale du terrain qui a été déclarée au moment de cette opération. Vous pourrez alors l’actualiser en fonction des évolutions connues du marché depuis cette date.

Se renseigner sur les transactions récentes portant sur des biens similaires

La valeur vénale étant avant tout une valeur de marché, renseignez-vous sur les montants des transactions réalisées dans les années précédentes et portant sur des biens similaires : en comparant plusieurs transactions, vous obtiendrez une idée du prix moyen du mètre carré de terrain constructible dans votre région.

Demander une estimation à un/des professionnel/s

La plupart des agences immobilières ou des promoteurs sont en mesure de vous fournir une estimation de la valeur d’un terrain constructible sur le marché – sa valeur vénale donc.
Attention cependant, dans le cas d’un projet de valorisation par un promoteur, la valeur vénale est généralement nettement inférieure à la valeur attachée au potentiel constructible du terrain. 

 

Si vous souhaitez vendre un terrain constructible à un promoteur, la valeur vénale de ce terrain est un repère intéressant, mais celle que vous devez regarder pour définir votre prix de vente est en réalité celle découlant du potentiel constructible. Lire notre article sur le sujet pour en savoir plus.

Estimer la valeur d'un terrain constructible avec Promy

Un moyen sûr, fiable et rapide de connaître la valeur de votre terrain constructible, est de demander à Promy :

  • à partir des coordonnées de votre terrain, nous faisons plancher nos experts sur un avant-projet de valorisation, et définissons avec vous un prix de vente seuil ;
  • si vous validez ce projet, nous le transmettons aux 300 promoteurs immobiliers qui ont accès à notre MarketPlace ;
  • ceux-ci ont 3 jours pour soumettre leur propre projet et faire une proposition d’achat de votre terrain ;
  • au bout de 3 jours, nous vous transmettons les deux meilleures offres reçues : celle au prix le plus élevé et le projet qui a le plus de chances d’aboutir ;
  • si vous acceptez l’une de ces offres, nous vous mettons en relation avec le promoteur concerné : le projet peut alors voir le jour !
 
 
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