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Comment diviser un terrain ?

Si vous vous demandez s'il est possible de diviser un terrain, la réponse est oui ! Découvrez les modalités juste ici.

Division parcellaire | Les étapes à suivre

Vous avez été sollicité par un acheteur potentiel, intéressé par une partie seulement d’un terrain que vous possédez ? Vous possédez un terrain que vous envisagez de découper en plusieurs lots pour les répartir entre vos enfants ? Vous vous demandez donc s’il est possible de diviser un terrain, et si oui, comment faire.

La réponse à la première partie de la question est simple : oui, il est possible de diviser un terrain, sous certaines conditions bien-sûr. Diviser un terrain déjà construit est également possible, mais les conditions ne sont pas exactement les mêmes que dans le cas d’une division de terrain constructible non bâti.

Quant à la question des modalités, ces dernières peuvent varier en fonction de vos projets pour le terrain.

1. Savoir si votre terrain est divisible

Comment diviser en terrain en deux parcelles ou plus ? Est-il possible de diviser un terrain déjà construit ?

Tous les types de terrains ne sont pas divisibles, soit pour des raisons règlementaires, soit pour des raisons pratiques – notamment si l’on envisage un projet de construction. Les terrains divisibles en théorie doivent donc répondre à un certain nombre de critères physiques pour que leur découpage et une future construction soient possibles en pratique :

  • Tout d’abord, la réglementation : seuls les terrains constructibles d’après le plan local d’urbanisme (PLU), c’est-à-dire classés en zones ZU (zone urbaine) ou ZAU (zone à urbaniser) peuvent être divisés ; un terrain déjà bâti répond vraisemblablement déjà positivement à cette condition, mais pas toujours (constructions en lien avec une activité professionnelle notamment) ;
  • Ensuite, si vous souhaitez diviser un terrain à des fins de construction, les règles du PLU qui s’appliqueront à votre projet de construction doivent être prises en compte dès le stade du découpage du terrain, de façon à ce que vous puissiez construire votre maison selon vos plans en restant en conformité à l’égard des règles du PLU (superficies, distances ou alignements à respecter par exemple) ; ces règles sont d’autant plus nombreuses si vous souhaitez diviser un terrain déjà construit, car vous devrez tenir compte de la construction existante pour respecter la conformité au PLU d’une part, et vous serez automatiquement assujetti à la réglementation sur les lotissements d’autre part ;
  • Si votre terrain est situé dans une zone de sol argileux et qu’il est destiné à être vendu, vous devrez également faire procéder à une étude de sol ;
  • Enfin, dans certaines zones “à risques”, faisant l’objet d’une orientation d’aménagement programmée, ou dans un lotissement dont le cahier des charges est encore en vigueur, le découpage peut ne pas être autorisé.
 

-> Pour vous assurer qu’il est possible de diviser un terrain, déjà construit ou non, que vous possédez, consultez le PLU et le service d’urbanisme de la commune d’implantation. Pour plus de sécurité, vous pouvez demander en mairie un certificat d’urbanisme opérationnel concernant votre terrain : ce document liste l’ensemble des informations utiles en matière d’urbanisme.

Une fois que vous avez vérifié qu’il était possible légalement de diviser votre terrain, vous allez pouvoir commencer à vous pencher sur le découpage en lui-même. Voici la marche à suivre.

2. Effectuer le repérage de la parcelle à diviser

L’expert-géomètre est le seul professionnel autorisé à diviser un terrain. Cette opération nécessite de respecter un certain nombre de règles et d’étapes, que le géomètre maîtrise parfaitement. Le montant facturable pour l’opération de découpage n’est cependant pas officiellement réglementé, aussi n’hésitez pas à demander plusieurs devis.

La première étape en vue de diviser un terrain, déjà construit ou non, consiste à repérer sur place le découpage à venir : le géomètre peut s’en charger seul en tenant compte des consignes que vous lui aurez transmises, mais le plus simple est de faire le déplacement avec lui. Vous pourrez ainsi discuter sur place des éventuels dégagements à prévoir pour laisser les espaces nécessaires aux aménagements et raccordements des futures parcelles.

À l’occasion de ce repérage, le géomètre placera des repères temporaires en vue du bornage définitif qui interviendra après enregistrement des nouvelles limites de parcelles au cadastre.

3. Réaliser le bornage et l'enregistrement des nouvelles limites

Lorsque l’on souhaite diviser un terrain en deux parcelles ou plus, le bornage n’est obligatoire que pour les terrains destinés à être construits. Il est cependant largement conseillé, même dans l’hypothèse où votre projet de construction n’est pas immédiat, de faire procéder au bornage des parcelles au moment de leur division. C’est d’autant plus vrai si vous souhaitez diviser un terrain déjà construit. Là encore, seul le géomètre-expert est autorisé à intervenir.

 

Après avoir repéré les futures limites de parcelles en conformité avec les règles du PLU, le géomètre va procéder à leur enregistrement auprès des services cadastraux. Une fois que l’enregistrement sera fait, il reviendra poser les bornes définitives pour marquer les limites des parcelles issues de la division. Il faut compter un délai moyen d’environ un mois entre le repérage sur place et la pose des bornes qui vient officiellement diviser le terrain.

4. Effectuer les démarches relatives à l'enregistrement des nouvelles parcelles

Si vous souhaitez diviser un terrain en deux parcelles ou plus, sans pour autant faire construire, vous pouvez vous contenter de procéder à une déclaration préalable en mairie : cette dernière est assortie d’un délai d’obtention d’un mois.

Si, comme c’est le plus probable, vous souhaitez diviser un terrain en prévision d’une construction, ou d’une vente en vue d’une construction, il est nécessaire de procéder à une demande de permis de construire valant division : vous devrez dans ce cas avoir mûri le(s) projet(s) de construction, pour déposer l’ensemble des documents relatifs à cette demande.

 

À savoir : si vous souhaitez diviser un terrain déjà construit en vue d’une nouvelle construction, vous tombez sous le coup des règles du lotissement.

 

-> Si vous souhaitez diviser un terrain en vue de faire construire, il est fortement recommandé de solliciter l’appui d’un professionnel.

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