Comment estimer la valeur d’un terrain ?

Nos conseils pour estimer votre terrain

L’estimation de la valeur d’un terrain est un exercice toujours difficile, d’une part car la valeur au sens de “prix sur le marché” dépend de paramètres en constante évolution, et d’autre part car la notion de “valeur” fait écho à des repères qui sont propres à chaque individu. 

Pourtant, il existe un certain nombre de circonstances dans lesquelles il est indispensable de procéder à l’estimation de la valeur d’un terrain : dans le cadre d’une donation ou d’une succession par exemple, ou encore dans le cadre d’une transaction. 

Alors, en l’absence de barème officiel, comment estimer un terrain ? Quels sont les critères à retenir pour définir la valeur vénale d’un terrain au moment présent ? Et quitte à se lancer dans cet exercice, quelles sont les évolutions de prix que vous avez intérêt à anticiper pour l’avenir ?

Un article guide de Promy pour vous donner toutes les clés de l’estimation de la valeur d’un terrain.

Estimer un terrain : les composantes de la valeur

La valeur est une notion centrale en économie, en particulier s’agissant de fixer les termes des transactions commerciales. En effet, en vertu de la règle de l’offre et de la demande, la valeur sur laquelle un vendeur et un acheteur s’accordent au sujet d’un bien permet de fixer un prix de transaction qui rend l’échange possible. Mais la notion de valeur est aussi fondamentalement associée à la perception qu’un individu a d’un bien, et cette perception varie considérablement d’un individu à un autre, ou d’un usage à un autre. Cette règle se vérifie également au sujet de l’estimation de la valeur d’un terrain : un terrain classé en zone constructible peut avoir une valeur agricole quasi nulle par exemple, mais une valeur transactionnelle très élevée sur le marché de l’immobilier, car les terrains constructibles tendent à se raréfier et que la valeur de ceux qui restent disponibles augmente donc mécaniquement.

 

→ La notion de “valeur vénale” est donc centrale lorsque l’on veut procéder à l’estimation de la valeur d’un terrain. Elle correspond à la valeur d’un terrain sur le marché de l’immobilier à l’instant donné.

 

Estimer la valeur d’un terrain : les différents cas 

Il existe essentiellement deux grands types de circonstances dans lesquelles vous risquez d’être amené à procéder à l’estimation de la valeur d’un terrain que vous possédez : soit dans le cadre d’une donation ou d’une succession, soit à des fins de transaction. Or les enjeux varient considérablement selon que l’on se trouve dans l’une ou l’autre situation.

Comment estimer un terrain dans le cadre d’une succession ou d’une donation ?

La transmission de patrimoine, qu’elle soit faite dans le cadre d’une succession ou d’une donation, fait en France l’objet d’une imposition spécifique, en vertu d’un barème officiel. 

Le mécanisme d’imposition dans le détail fait l’objet de révisions légales régulières et se voit en outre régulièrement projeté au centre de débats politiques, mais il implique nécessairement que soit définie la valeur du patrimoine transmis, car c’est en fonction de cette valeur qu’est défini le niveau d’imposition. 

Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, l’estimation de la valeur d’un terrain est donc requise par l’administration fiscale. Cette estimation est déclarative, c’est-à-dire qu’il incombe aux héritiers de fixer le montant de la valeur vénale des biens qu’ils reçoivent. 

 

Alors comment estimer un terrain, notamment s’il est constructible, dans le cadre d’une succession ou d’une donation ?

→ Pour estimer au mieux la valeur d’un terrain dans le cadre d’une donation ou d’une succession, vous pouvez vous référer à des valeurs antérieures si elles ne sont pas trop anciennes, ou faire appel à un professionnel de l’immobilier (dans le cas où le terrain concerné est constructible) pour que ce dernier vous remette une estimation “officielle” de la valeur vénale du terrain.

→ Si la tentation peut être grande de “sous-évaluer” un terrain dans le cadre d’une donation ou d’une succession en vue de diminuer le montant de l’imposition, attention cependant à deux choses : d’une part, l’administration fiscale peut décider de contrôler la bonne foi des montants déclarés et procéder le cas échéant à un redressement ; d’autre part, si vous revendez le terrain dans les années suivant la donation/succession, la plus-value engendrée à la revente fera l’objet d’une taxation d’un montant qui peut se révéler supérieur au montant de l’impôt sur les successions.

Comment estimer un terrain dans le cadre d’une transaction ?

Dans le cadre d’une transaction, la valeur d’un terrain correspond au prix sur lequel un acheteur et un vendeur s’accordent pour procéder à la transaction. Cette valeur dépend donc essentiellement de la rareté du bien, qu’il n’est pas toujours évident d’apprécier lorsque l’on n’est pas un professionnel de l’immobilier, ainsi que de la négociation qui verra le jour entre le vendeur et l’acheteur. Néanmoins, il est toujours possible de demander une estimation de la valeur du terrain à un professionnel de l’immobilier : vous obtiendrez de cette façon un chiffre qui pourra servir de base de négociation.

À qui demander une estimation de la valeur d’un terrain ?

Comment estimer un terrain quand on n’est pas un professionnel de l’immobilier ? Il existe plusieurs interlocuteurs susceptibles de vous aiguiller dans la définition d’une valeur vénale :

  • les agents immobiliers, qui connaissent bien le secteur géographique sur lequel ils interviennent, et qui sauront donc vous renseigner sur les prix moyens des biens comparables au vôtre ;
  • la veille de marché : en regardant les annonces immobilières concernant des biens semblables au vôtre, vous aurez une assez bonne idée des tendances du marché ;
  • le site impots.gouv.fr, qui vous permet d’accéder à des informations concernant des transactions immobilières réalisées les années précédentes dans un secteur géographique donné ;
  • le notaire : parce qu’il est en charge de la rédaction des actes liés aux transactions immobilières, le notaire a une bonne vision de ce que sont les prix de vente avérés des terrains dans le secteur géographique dans lequel il opère, et saura vous donner une estimation de la valeur de votre terrain au mètre carré fiable, en le comparant à des transactions immobilières semblables.

 

Enfin, si vous vous demandez comment estimer un terrain constructible en vous assurant de connaître la meilleure proposition de prix possible pour l’achat de ce terrain, vous avez tout à gagner à solliciter les services de Promy : nous mettons en concurrence plus de 300 promoteurs immobiliers pour l’achat et la promotion de votre terrain, et nous vous assurons ainsi de recevoir la meilleure offre possible. Faites l’essai !