Comment rendre un terrain constructible ?

Terrain constructible | Une histoire de PLU

Si vous êtes propriétaire d’un terrain qui n’est pas situé en zone constructible, vous vous interrogez peut-être sur les éventuels moyens existants de rendre un terrain constructible.

En effet, que vous envisagiez un projet de construction pour vous-même, ou que vous souhaitiez vendre votre terrain pour dégager un supplément de trésorerie, vous avez tout intérêt à ce que votre terrain soit classé comme constructible. 

Alors, comment rendre un terrain constructible ? À qui s’adresser pour demander qu’un terrain devienne constructible lorsque ce dernier est classé hors zone urbaine ?

 

Promy synthétise les différentes options qui s’offrent à vous pour modifier le zonage d’un terrain et le faire passer en zone constructible.

Rendre un terrain constructible : pour quoi faire ?

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Depuis le début des années 2000, ce sont les communes et les intercommunalités qui sont chargées de réguler les espaces fonciers de leurs territoires, par l’intermédiaire du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document cartographie le territoire de chaque commune en “zones”. Au gré de révisions, ce zonage peut être amené à évoluer de façon à rendre des terrains constructibles, ou au contraire à protéger davantage des espaces naturels. 

Les principaux types de zones sont les suivants : 

  • zones urbaines, “ZU” : ce sont les zones déjà urbanisées et desservies par des équipements publics ;
  • zones à urbaniser, “ZAU” : ce sont les zones généralement situées à proximité des zones urbaines et qui sont identifiées comme pouvant être ouvertes à l’urbanisation ;
  • zones non constructibles, soit les zones agricoles “ZA”, soit les zones naturelles et forestières “ZN” : ces zones sont identifiées comme devant être protégées au titre de la préservation des espaces agricoles ou naturels.

 

Un terrain classé en zone urbaine est constructible, et un terrain classé en zone à urbaniser peut le devenir sans trop de difficultés. Mais un terrain classé en ZA ou ZN ne peut pas légalement recevoir de construction. Il incombe alors à son propriétaire s’il le souhaite d’instruire une demande de révision du PLU, visant à rendre son terrain constructible d’après le zonage.

 

  • La notion de terrain constructible au sens pratique :

Pour être considéré comme constructible, un terrain doit être classé en zone constructible d’une part, et doit être constructible en pratique d’autre part. C’est-à-dire que sa configuration doit permettre en pratique l’édification d’une maison ou d’un bâtiment (en lien avec le type de sol par exemple), et surtout le raccordement de la construction aux différents réseaux publics (eau, assainissement, électricité). Si ces deux conditions ne peuvent pas être réunies, il n’est a priori pas possible de rendre un terrain constructible au PLU.

Pourquoi rendre un terrain constructible ?

Il existe essentiellement deux raisons qui peuvent amener à demander qu’un terrain devienne constructible : le souhait de faire construire une maison, ou celui de vendre son terrain pour dégager de la trésorerie en vue de financer d’autres projets.

Dans le premier cas, le classement du terrain comme constructible est la condition sine qua non pour être autorisé à y construire une habitation. Dans le deuxième cas, la valeur vénale d’un terrain constructible est très largement supérieure à celle d’un terrain classé en zone non constructible : rendre un terrain constructible peut donc revenir à multiplier sa valeur au mètre carré par 100 ou plus !

 

Mais alors, comment faire passer un terrain constructible ? Quelles sont les démarches à entreprendre ? Auprès de quelles instances ? Voici notre guide et quelques conseils pour demander qu’un terrain devienne constructible auprès des autorités compétentes.

Comment faire pour qu’un terrain devienne constructible ?

Pour être considéré comme constructible, un terrain doit impérativement être répertorié dans une zone constructible du PLU : si votre terrain ne l’est pas, vous devez donc demander une révision du PLU au maire de la commune concernée, ou vous opposer au PLU en vigueur. Mais cela n’est possible que si votre terrain remplit un certain nombre de conditions.

Les prérequis pour demander qu’un terrain devienne constructible 

Pour être déclaré constructible, un terrain doit remplir deux conditions essentielles :

  • il doit être en mesure physiquement de recevoir une construction : les terrains situés dans des zones inondables ou sujettes aux glissements de terrain par exemple, ont peu de chances d’être reclassés comme constructibles à l’occasion d’une révision du PLU ;
  • le terrain doit également pouvoir être raccordé physiquement aux réseaux publics d’eau et d’électricité (attention, ce raccordement peut être coûteux, et est à la charge du propriétaire).

 

→ Il est peu vraisemblable qu’une démarche administrative aboutisse sur une décision favorable au fait de rendre un terrain constructible si ce dernier n’obéit pas à ces deux critères. Aussi, avant d’instruire une demande de révision du PLU pour le classement officiel de votre terrain en zone constructible, il est vivement conseillé de vous renseigner sur ces différents aspects et de vous assurer de la faisabilité de ces démarches.

Comment rendre un terrain constructible au PLU ?

Dans le cas où vous êtes propriétaire d’un terrain qui est physiquement en mesure de recevoir une construction et d’être raccordé aux réseaux publics (eau et électricité a minima), vous avez la possibilité de demander une révision du PLU pour que votre terrain soit classé en zone constructible.

 

Cette demande de révision doit être adressée au maire de la commune concernée, et solidement argumentée. En effet, pour instruire votre demande, le maire et les élus de la commune se réfèrent aux services de l’Etat concernés par l’urbanisme, et font un arbitrage entre les bénéfices et les risques induits par votre projet de construction. Aussi, lorsque vous souhaitez rendre un terrain constructible en demandant une modification du PLU, vous avez tout intérêt à donner un maximum de détails sur le projet de construction à venir, en insistant bien sur le fait qu’il ne met pas en péril la stratégie et les objectifs de développement du territoire concerné.

 

D’une manière générale, lorsque vous souhaitez rendre un terrain constructible, il est vivement conseillé de vous rapprocher des équipes élues et de communiquer avec elles de façon régulière et transparente pour comprendre leurs préoccupations et mûrir un projet auquel elles n’ont pas de raisons de s’opposer. 

 

Bon à savoir : certaines communes ne sont encore pas dotées de PLU. Dans ce cas, la demande de reclassement de votre terrain est à adresser au préfet de département.

 

Des modèles de demandes de révision du PLU sont disponibles en ligne.