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Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Pourquoi et comment investir dans l'immobilier locatif ? | Acheter pour louer

L’investissement locatif est une des solutions les plus simple, rentable et sécurisée d’investir son argent et d’accroître son patrimoine en se créant des revenus complémentaires. Cela peu apporter de nombreux avantages fiscaux comme la réduction d’impôt avec les dispositifs comme : Malraux, Pinel… Ainsi, l’investissement immobilier locatif permet d’avoir des revenus passifs, de diversifier son portefeuille d’investissement ou encore de protéger sa famille et avoir des avantages fiscaux. Néanmoins, l’investissement locatif peut comporter des risques et des coût associés comme la gestion locative, les réparations et l’entretien de la propriété ou encore les vacances locatives et enfin une baisse de la valeur de la propriété. Pour cela, il est nécessaire de bien réfléchir à votre choix d’investissement et de faire des recherches approfondies avant de vous lancer.

Plusieurs stratégies peuvent-être mises en place afin de réaliser un investissement locatif :

Stratégie 1 : l'achat d'un bien locatif

C’est l’une des pratiques les plus courante d’investissement locatif. En effet, l’achat d’un bien locatif est une excellente source de revenu passif, en offrant un potentiel de plus value sur le long terme et l’acquisition d’un patrimoine à léguer à nos enfants. L’achat d’un bien immobilier permet également un contrôle plus poussé sur votre investissement, en passant par la gestion directe de la location, la fixation des prix du loyer, la sélection du locataire ou encore la prise de décision en matière de gestion immobilière. Avant d’arriver à l’acte d’achat, le processus est long et fastidieux et demande beaucoup de recherches avant de trouver le bien qui vous correspond et qui correspond à vos demandes.

De plus, il est important de noter que l’achat d’un bien immobilier peut nécessiter un investissement très important au début. De plus, il ne faut pas oublier le paiement comptant, les frais de clôture, les risques de défaut de paiement et les éventuels frais de rénovation et d’entretien. N’oubliez pas de bien calculer votre budget avant tout achat, afin d’observer la rentabilité. Aussi, demandez-vous si vous souhaitez louer votre bien immobilier meublé ou non meublé.

1-Les critères pour choisir le bon bien immobilier

Avant toute chose, vous pouvez choisir de trouver votre bien immobilier par vous même ou alors passer par une agence qui s’occupera de le faire pour vous. Néanmoins plusieurs critères sont à prendre en compte :

L’emplacement : Un critère très important pour un achat locatif. Un bien immobilier situé en zone à forte de demande locative (proche des commodités, des transports en communs, des écoles, des centres commerciaux, des zones d’activités) est à prioriser.
L’état du bien : Il est important de choisir un bien nécessitant peu de travaux importants avant la mise en location. Cela permet de minimiser les coûts au départ et garantir un retour sur investissement rapide.
Le type de bien : Portez attention aux demandes de la ville que vous avez choisi. Celui-ci doit répondre aux besoin de la population tel qu’un studio étudiant dans les grandes villes ou encore un appartement 3 pièces pour les familles.
Les contraintes légales : Il faut aussi veiller à prendre en compte les contraintes légales comme les normes environnementales ou les règles d’urbanisme. Il est primordial de choisir un bien respectant toutes les normes en vigueur afin d’éviter les problèmes juridiques et financiers à long terme.
Le coût d’acquisition : Il doit être pris en compte pour évaluer la rentabilité de l’investissement. En faisant le bon choix, le bien immobilier pourra permettre de générer un rendement suffisant pour couvrir les coûts d’acquisition et les frais de la gestion locative.

En prenant en compte tous ces critères, vous augmentez vos chances de réussir votre achat locatif !

2-Les différentes options pour financer son achat immobilier

Il est nécessaire de bien évaluer les différentes options de financement avant de se lancer dans un investissement locatif, en prenant en compte les avantages et les inconvénients de chacun, mais aussi de ses propre capacités financières. Vous pouvez faire appel à un conseiller financier ou un courtier en crédit immobilier afin d’obtenir des conseils adaptés à votre situation. Afin d’acquérir un logement voici les différentes options :

L’apport personnel : c’est une somme que l’investisseur met de côté afin de financer une partie de son achat immobilier. Celui-ci est complété d’un crédit immobilier. Plus l’apport est important moins le montant du crédit sera important à rembourser et les intérêts seront moins élevés.
Le crédit immobilier: c’est le mode le plus courant pour l’achat d’un logement. Il consiste à emprunter une somme d’agent auprès de la banque en échange d’un remboursement mensuel sur une durée déterminée (généralement entre 10 et 25 ans). Le montant et la durée du remboursement dépendent des revenus, de l’apport personnel, du coût du bien immobilier, etc.
Le crédit-bail immobilier : il permet de louer un bien immobilier en vue de l’acheter. L’emprunteur verse des loyers pendant une période précise, puis rachète le bien à un prix prédéfini à la fin du contrat locatif. Cela est intéressant pour les investisseurs voulant acheter un bien immobilier locatif sans avancer une somme importante.
Le crowdfunding immobilier : est une forme de financement participatif qui permet à plusieurs investisseurs de participer à un projet immobilier en apportant des fonds en échange d’une rémunération sous forme de dividendes ou intérêts.

3-Comment maximiser les revenus locatifs : parlons rentabilité

Une fois le bien immobilier locatif acquis, il est nécessaire de maximiser vos revenus locatifs en le louant à un loyer compétitif tout en minimisant les frais de gestion.

Voici quelques conseils afin de maximiser vos revenus :

Comparez et fixez un loyer compétitif : Effectuez des recherches afin de connaître le prix du marché de la région. En cas de loyer trop élevé, trouver des locataires sera plus difficile. En revanche, un loyer trop bas réduira vos revenus locatifs.
Faites le point sur les réparations et rénovations : Afin d’éviter que les problèmes ne s’aggravent, il est nécessaire de gérer ça dès le départ. De plus, un logement propre et rénové aura tendance à d’autant plus attirer et justifie un loyer plus élevé.
Trouvez de bons locataires : De bons locataires fiables paieront leur loyer et prendront soin de votre propriété. Vous pouvez faire une enquête de crédit ou encore des vérifications afin de vous assurer que vos locataires sont bel et bien solvables.
Mettez un point d’honneur pour éviter les vacances locatives : Si votre bien est inoccupé pendant une longue période cela peut entraîner une perte de revenus locatifs importante. Assurez-vous de trouver de nouveaux locataires rapidement.
Minimisez les coûts de gestion : Si vous gérez vous-même votre propriété vous économiserez de l’argent. Néanmoins, assurez-vous de suivre les lois et règlements locaux et de maintenir de bonnes relations avec vos locataires.

Stratégie 2 : investir dans un fonds immobilier

1-Comprendre le fonctionnement des fonds immobiliers

Les fonds immobiliers sont des produits financiers permettant aux investisseurs de participer à la propriété et la gestion d’un portefeuille d’actifs immobiliers. A ce jour, il existe différents types de fonds immobiliers. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : ils investissent dans l’immobilier locatif. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) : ils investissent dans différents types d’actifs immobiliers. Enfin, les fonds de private equity immobilier qui investissent dans des projets immobiliers à forte valeur ajoutée. En ce qui concerne le fonctionnement, les fonds immobiliers collectent des fonds auprès des investisseurs et les utilisent pour acquérir des actifs immobiliers. Les investisseurs détiennent des parts dans le fonds qui représentent une part de propriété sur le portefeuille d’actifs immobiliers.

Afin de choisir un fond immobilier adapté à ses objectifs, il faut prendre en compte différents critères comme les frais. Ils peuvent varier en fonction du type de fonds et de la qualité des actifs sous-jacents. Le profil de risque, qui dépend des objectifs d’investissement et de la tolérance au risque de l’investisseur. Aussi, la performance historique, elle peut donner des indications sur la qualité de la gestion des fonds. Enfin, le niveau de liquidité, qui dépend du type de fonds et du marché.

2-Les avantages et les inconvénients de cette stratégie

Contrairement aux investissement que l’ont fait soi-même, il n’est pas nécessaire d’être un spécialiste dans la matière. Ceci est intéressant pour ceux qui souhaite investir sans avoir trop de connaissances. De plus, il existe de nombreux avantages comme le fait qu’ils offrent une diversifications des investissements tout en permettant d’investir dans divers types d’actif immobilier dans différentes zones géographiques. Cela permet donc de réduire les risques de perte de capital. Les fonds immobiliers sont liquides, ce qui veut dire que les investisseurs peuvent facilement acheter et vendre des parts de fond sur les marché financiers. En termes de revenus et de plus-value, les fonds immobiliers peuvent offrir des rendements intéressants.

Les pièges à éviter lors d'investissements immobiliers locatifs

1-Se fier qu'au rendement locatif pour investir

Le rendement locatif correspond aux revenus gagnés grâce à la location du bien en rapport avec le prix d’achat. Le rendement varie en fonction de la ville. Celui-ci varie entre 2% et 7 % selon la région. Il est important de ne pas négliger non plus les coûts supplémentaires comme les taxes foncières, les frais d’entretien ou encore les réparations. Cela peut réduire votre rendement locatif considérablement. Il est important de se renseigner sur le rendement net mais ce n’est pas suffisant.

Comment calculer le rendement net de son projet locatif ?

Rendement net = (loyer annuel – charges et frais divers) / coût total d’achat x 100

2-Ne pas effectuer de vérifications d'antécédents

De plus, il est important de vérifier les antécédents de vos futurs locataires afin de s’assurer de leur fiabilité. Afin d’éviter tout retard de paiement, conflits ou problème de maintenance. Assurez-vous auprès des anciens propriétaires qu’il n’y est pas eu d’impayés au cours de ces 6 derniers mois. Vous pouvez vérifier via le biais d’anciennes quittances de loyer ou encore d‘extraits de relevé bancaire pour plus de fiabilité. La sélection du locataire doit être réalisée méticuleusement. Les propriétaires peu sélectifs risquent de rencontrer de nombreux problèmes financiers. Mais aussi, devoir faire face à des coûts supplémentaires pour réparer les dégâts causés par les locataires très peu fiables.

3-Investir au mauvais endroit

Il est nécessaire pour l’acheteur d’investir au bon endroit et de réaliser une étude de son projet avant tout achat afin d’assurer un investissement rentable. Un endroit où la demande de location est élevée est à prioriser. Si votre investissement est fait dans un lieu où la demande est faible, vous risquez de ne pas trouver de locataire. Mais également faire face aux vacances locatives ou encore obtenir un loyer insuffisant pour couvrir vos dépenses. En choisissant le bon endroit, vous maximisez vos profits. Une analyse du marché immobilier local vous permettra d’observer si la demande est en hausse ou en baisse et si les prix de l’immobilier ne varient pas mois par mois. Investir dans des endroits que vous connaissez proche de chez vous est souvent la bonne stratégie à adopter.

4-Ne pas regarder les diagnostics du bien

Lors de l’achat d’un bien immobilier locatif, il est nécessaire de prendre en compte tous les facteurs qui peuvent influencer la rentabilité de l’investissement. Avec Promy, vous avez la possibilité d’obtenir un diagnostic de 30 pages résumant tout ce qui est important au sujet de votre futur bien. Vous pouvez y accéder gratuitement et en quelques clics. Des documents portant sur l‘urbanisme, les indicateurs de pollutions, le bâti et encore bien d’autres vous seront fournis. Cela peut vous permettre de prendre connaissance des éventuels défauts et problèmes, afin de préparer le budget nécessaire pour la réparation ou remise en état. Ce diagnostic peut vous permettre de négocier le prix vente ou alors de vous retracter.