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Connaître le prix au m² d’un terrain constructible ?

Les experts de Promy ont rassemblé pour vous les éléments à connaître pour déterminer efficacement le prix d’un terrain au mé.

Comment évaluer le prix au m²

Savoir comment sont fixés les prix au mètre carré des terrains constructibles, comment les calculer : Promy vous partage son expertise afin de vous aider à mieux appréhender le mécanisme.

Prix au m² d’un terrain constructible : critères de détermination

Le mètre carré d’un terrain constructible en France coûte 156 euros en moyenne en 2021. Cet investissement permet de faire construire une maison individuelle. Cette donnée n’est pas universelle car le prix du mètre carré d’un terrain constructible varie fortement en fonction de nombreux facteurs. Mais alors quels sont-ils ?

La taille de l’agglomération urbaine (ou unité urbaine), représente le nombre d’habitants sur une agglomération ou une communauté de commune. C’est un critère d’évaluation important du prix d’un terrain à bâtir au mètre carré.


Les zones rurales, moins peuplées, connaissent un prix au m² du terrain constructible en dessous de la moyenne. Environ 54€/m² pour une unité urbaine de moins de 2000 habitants. Puis dans les zones très peuplées, comme les villes de plus de 200 000 habitants, les prix au m² de terrains à bâtir peuvent s’élever à plus de 577€ / m².

La région est un facteur déterminant du prix au m² d’un terrain constructible. Suivant la popularité de la région les prix peuvent tripler. Par exemple la popularité de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur fait monter les prix au-dessus de 495€/m². L’attractivité économique et sociale de l’Île de France (75) est l’une des raisons pour lesquelles les prix flambent : plus de 760€/m².


Cependant des différences importantes subsistent au sein des régions. Par exemple, les Hautes-Alpes ont un prix au m² du terrain à bâtir bien supérieur à la région du Var.

Les caractéristiques géologiques du sol impactent le prix au m² d’un terrain constructible. En fonction de la nature de celui-ci, des travaux peuvent être à prévoir, et donc faire baisser le prix au m². Il n’est pas conseillé de faire construire sur un sol argileux. Il est donc nécessaire de réaliser des travaux de drainage dans un premier temps. Tous les travaux nécessaires à la préparation du terrain avant la construction de l’habitat entraînent une répercussion sur le prix au mètre carré d’un terrain constructible.

Il se peut qu’un terrain ne soit pas totalement vierge lors de l’achat. Fondations, puits, bâtiments etc… influent sur l’état du terrain. Par conséquent le prix au m² de terrain constructible fluctue. Ces sont généralement des raisons qui poussent les acheteurs à négocier le coût du terrain.

L’orientation du terrain est un facteur de variation du prix du m² d’un terrain constructible car cela impacte la facilité d’aménagement. Par exemple un terrain exposé plein sud sera plus accommodant pour la construction de l’habitat qu’un terrain orienté plein nord.

Un terrain se rapprochant d’une forme ordinaire (carré, rectangle) aura plus de facilité à se vendre. En revanche un terrain irrégulier aura un prix au m² moindre car l’aménagement demande une plus grande adaptation. De la même manière, un terrain plat aura plus de valeur qu’un terrain en pente, pour des raisons évidentes de travaux de terrassement afin de permettre la construction d’une maison.

Vous vous en doutiez forcément : la réputation du quartier influe sur le prix du terrain constructible. Un cadre de vie agréable est une valeur ajoutée au terrain. En fonction de la zone géographique, les prix au m² peuvent fortement fluctuer, en zone rurale comme dans les villes. Par exemple, un terrain constructible proche d’un aéroport verra sa valeur diminuer pour des raisons évidentes de pollution sonore. De la même manière, la proximité du terrain avec une école lui donnera plus de valeur.

Quels moyens pour accéder au prix au mètre carré d’un terrain constructible ?

Connaitre le prix du m² d’un terrain constructible est en réalité très facile. Il vous suffit de vous rendre sur la base de données DVF, qui est disponible gratuitement depuis 2019. Celle-ci comporte toutes les informations sur les prix de l’immobilier et permet d’accéder aux ventes immobilières (biens immobiliers, terrains constructibles…).

 

Pour connaître la valeur au m² d’un terrain constructible, il vous suffit de diviser le prix de vente viabilisé du terrain par son nombre de m² :

 

Prix m² terrain constructible = prix vente terrain viabilisé d’un secteur / nombre de m².

Pour quelles raisons avoir cette démarche ?

Lorsque vous souhaitez vendre un terrain, il est important de savoir le prix moyen au mètre carré des terrains constructibles de la zone. Cela permet de vous aligner sur les prix du marché, optimiser votre plus-value et avoir des arguments lorsqu’un acheteur essaye de négocier le prix.

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