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L’évolution des prix de l’immobilier ces 10 dernières années

Promy vous offre un panorama de l'immobilier en France sur les 10 dernières années et vous donne une idée de l'volution des prix du marché.

L’évolution moyenne des prix de l'immobilier en France

Logements neufs et anciens

Que ce soit pour réaliser un investissement locatif, acheter votre résidence principale ou tout simplement vous renseigner sur l’évolution des prix du marché immobilier, ce panorama de l’immobilier en France sur les 10 dernières années vous sera d’une grande utilité !

Les prix moyens de l’immobilier en France métropolitaine ont largement augmenté sur ces 10 dernières années. Cette hausse est évaluée à près de 29% entre 2012 et 2022 d’après l’INSEE, tout type d’habitations confondu.

Au 3e trimestre 2022, l’indice des prix des logements neufs et anciens a atteint 134,3, contre 104,9 au 1er trimestre 2012.

Il est nécessaire de souligner que cette évolution, bien qu’exponentielle, n’a pas été linéaire. Le marché immobilier en France a connu une récession après 2011, et ne recommencera à progresser qu’en 2015.

Malgré une progression notoire du marché de l’immobilier en France, certains territoires n’ont pas été aussi bien lotis que d’autres, et l’on peut remarquer de fortes disparités territoriales.

Une évolution inégale sur le territoire français

Les 5 villes où les prix de l'immobilier ancien ont flambés

Contre toute attente, Paris n’est pas la ville qui a connu la variation de prix la plus importante ces 10 dernières années. Les prix au m² ont toutefois augmenté de 56% entre 2010 et 2020.

Même si Paris n’a pas connu la variation de prix la plus importante de la décennie, les prix au m² dans la Ville Lumière ont également bondi : plus de 56% d’augmentation entre 2010 et 2020 ! Cette croissance a amené le prix au m² médian à franchir la barre symbolique des 10.000€ en 2020.

Découvrez dans le tableau ci-dessous les villes françaises ayant enregistré les plus fortes hausses des prix de l’immobilier ancien sur 10 ans :

Ville	2010 (en € par m2 médian des appartements anciens)	2015 (en € par m2 médian des appartements anciens)	2020 (en € par m2 médian des appartements anciens)	Variation des prix de l’ommobilier au m2 à 10 ans en %
Strasbourg	2100	2340	2940	40,00
Nantes	2381	2470	3450	44,90
Rennes	2069	2290	3070	48,38
Lyon	2752	3220	4600	67,03
Bordeaux	2489	3100	4330	73,97

Source : Note de conjoncture immobilière nationale – Immobilier.Notaire

Les grandes villes françaises où les prix sont en berne

Saint-Etienne en tête de lice

D’après les notes de conjoncture immobilière nationale (rédigées par les Notaires de France), de grandes villes françaises voient leur marché immobilier décliner.

Saint-Etienne et Toulon sont deux villes qui accusent particulièrement le coup. En 10 ans, Saint-Etienne a vu les prix de l’immobilier reculer de près de 25%. Pour Toulon, la baisse s’évalue à hauteur de 6%.

Les grandes villes de France ont quant à elles connu des moments difficiles sur le marché de l’immobilier jusqu’en 2020, avant de retrouver des prix équivalents à ceux connus en 2010. Parmi ces villes on retrouve Metz, Orléans et Dijon.

Après avoir vu leurs prix de l’immobilier plonger, Limoges et Caen remontent eux aussi la pente.

Ville	2010	2015	2020	Variation des prix de l'immobilier au m2 à 10 ans en %
Saint-Etienne	1263	950	950	-24,78
Toulon	2219	2060	2090	-5,813
Metz	1929	1740	1900	-1,50
Orléans	2046	1920	2050	0,20
Grenoble	2292	2160	2300	0,349
Dijon	2097	1860	2110	0,620
Limoges	1222	1090	1250	2,291
Caen	2029	1850	2080	2,514

Source : Note de conjoncture immobilière nationale – Immobilier.Notaire

L’évolution des prix de l’immobilier dans les autres métropoles françaises

Certaines villes comme Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes et Strasbourg ont vu leur prix au m² faire un bond en avant, mais d’autres métropoles françaises ont connu des progressions moins impressionnantes.

Les prix du m² sont stables à Rouen, Marseille et Tours

Les villes de Rouen, Marseille et Tours font partie des territoires ayant connu une évolution du prix de l’immobilier dans l’ancien stable (entre 5 et 10%). Tours est la ville qui a enregistré la hausse la plus élevée, avec des prix au m² augmentant d’un peu plus de 10%.

Les prix au m² à Montpellier, Clermont-Ferrand et Nice sont en hausse mesurée

Les villes de Montpellier, Nice et Clermont-Ferrand enregistrent une progression légèrement en-dessous de la moyenne nationale. Elles connaissent cependant une croissance sans interruption depuis 10 ans.

Les prix du m² des villes de Lille & Toulouse ont une évolution supérieure à la moyenne nationale

Lille et Toulouse sont deux villes qui connaissent aujourd’hui une progression des prix de l’immobilier légèrement supérieure à la moyenne nationale.

Une progression plus lente sur les locations

L'évolution des prix à la location

Si vous pensez à vous lancer dans un investissement locatif, cette rubrique va vous intéresser. Dans les métropoles françaises, la progression des loyers s’est avérée être beaucoup plus faible que celle des prix au m² à l’achat.

Pour illustrer ce phénomène, penchons-nous sur le cas de Bordeaux. Dans cette ville, les prix de l’immobilier au m² ont augmenté de plus de 70% tandis que la hausse de la médiane des loyers mensuels au m² n’a progressé que de 3,6%.

Villes	2019	2014	Taux de progression de la médiane du loyer mensuel au m2
Paris	24,1	23	4,78
Marseille	12,3	11,7	4,13
Lyon	11,8	11,1	6,31
Toulouse	10,5	10,4	0,96
Nice	13,9	13,7	1,46
Nantes	10,9	10,7	1,87
Montpellier	12,7	11,9	6,72
Strasbourg	10	9,7	3,09
Bordeaux	11,5	11,1	3,6
Lille	11,2	11,1	0,90

Source : observation des loyers

EN RÉSUMÉ

Quelle évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans en France ?

Si l’on se penche sur le marché de l’ancien en France entre 2010 et 2020, on constate que les prix de l’immobilier au m² ont été globalement à la hausse avec une augmentation de 22%. Il faut cependant noter que la progression n’a pas été homogène sur le territoire français : les prix ont explosé à Bordeaux (+70%) tandis que ceux de Saint-Etienne se sont effondrés (-25%).
La progression n’a pas non plus été linéaire. Si la première partie de la décennie est plutôt caractérisée par une atonie du marché, la période située entre 2015 et 2020 a été marquée par un rebond des prix au m² dans un grand nombre de territoires.

Quelle évolution des prix à la location sur 10 ans en France ?

Sur ces 10 dernières années, la hausse des prix locatifs en France a été mesurée, même dans les territoires les plus dynamiques. Montpellier a enregistré la hausse la plus importante parmi les grandes villes françaises (+6,72%), suivie de près par Lyon (6,31%) et Marseille (5,13%).