Qu’est-ce qu’un expert immobilier ?

Introduction

Bien souvent méconnu du grand public, l’expert immobilier joue pourtant un rôle essentiel dans le processus de transaction immobilière.

L’expert immobilier a pour principale mission d’évaluer objectivement la valeur vénale ou locative d’un bien. Dans le cadre d’un projet de vente de terrain ou d’immeuble à un promoteur immobilier, il n’est donc pas rare que l’on fasse appel à lui.

Dans cet article, Promy vous offre une vision détaillée sur le métier d’expert d’immobilier et le rôle qu’il peut jouer dans le processus de vente de votre terrain ou de votre maison.

 

Expert immobilier : définition

Le terme ‘expert’ se réfère à une personne ayant une connaissance accrue dans un domaine délimité de savoir, et possédant une connaissance pratique avancée et reconnue par ses pairs.

Dans le domaine de l’immobilier, un expert est un spécialiste de l’évaluation des biens. Il est de fait capable de définir de manière rigoureuse la valeur vénale d’un terrain, d’une maison ou d’un immeuble.

Mandaté dans le cadre d’une transaction immobilière, l’expert réalisera une estimation qui porte sur un marché bien précis et sur une date donnée. Il n’est pas impliqué commercialement dans le processus vente, contrairement à un promoteur ou à un agent immobilier, mais son compte-rendu peut avoir de gros impacts sur le montant de la transaction.

Pour cette raison, l’expert immobilier doit être indépendant et tenu au secret professionnel.

 

Existe-t-il une formation reconnue et certifiée ?

Il n’est pas nécessaire de présenter un diplôme ou un concours particulier pour exercer le métier d’expert immobilier. Contrairement à d’autres professions (comme celle de géomètre-expert), celle-ci n’est pas réglementée en France.

Il existe toutefois certains critères qui permettent de juger du professionnalisme de ces experts.

La reconnaissance par le mérite

La profession d’expert immobilier connaît une régulation naturelle, de par l’importance des missions qui lui sont conférées. De même, parce qu’ils sont mandatés par des professionnels, des magistrats, des notaires ou des services étatiques, les experts immobiliers doivent atteindre un haut niveau de professionnalisme pour pouvoir continuer de manière pérenne leur activité.

Les associations de professionnels

Si aucune certification n’est aujourd’hui délivrée par l’Etat Français, certains organismes de professionnels se sont attelés à la tâche pour proposer des labels sérieux fournissant une agrégation aux experts immobiliers. La Chambre des Experts Immobiliers de France a donc par exemple établi un code déontologique et établi les bonnes pratiques d’impartialité et d’indépendance que les membres de son réseau doivent suivre.

Ces codes et lignes de conduite ne sont -certes- pas obligatoires mais permettent d’assurer une uniformité dans les expertises. Ainsi, si deux experts sont amenés à réaliser la même mission, ils devraient obtenir une évaluation similaire.

La certification européenne

Une certification au niveau européen a également vu le jour. La Recognised European Valuer (REV) est délivrée pour une durée de 5 ans sur présentation d’un dossier. C’est un groupement d’associations et d’organismes de professionnels tels que ceux cités plus haut qui est habilité pour la délivrer.

Quelles sont les qualités de l’expert immobilier ?

L’objectif d’une expertise est d’obtenir des résultats chiffrés concrets qui puissent être exploitables. Ces mêmes résultats doivent également être comparables à d’autres expertises menées selon les mêmes protocoles.

L’expert immobilier doit donc effectuer un diagnostic juste et impartial, qui repose sur des données concrètes.

Nous allons nous pencher dans cette partie sur les qualités nécessaires à la réalisation d’une telle tâche.

L’expert immobilier : un technicien avant tout

Si l’expert immobilier se doit d’avoir des compétences intellectuelles solides pour mener à bien ses missions, il doit également être capable de croiser de nombreuses données techniques. Cet aspect de son métier est d’autant plus complexe que les variables sont nombreuses et de nature très différente.

Les critères que l’expert immobilier doit connaître et prendre en compte sont les suivants :

  • La superficie du bien, quelle que soit sa nature,
  • L’architecture rencontrée : son style, sa côte, sa fiabilité, etc.,
  • Les matériaux de construction employés, pour les bâtiments d’origine comme pour d’éventuelles extensions,
  • L’état général du bien immobilier,
  • La situation géographique du bien, son orientation mais aussi les risques d’exposition à des catastrophes naturelles ou industrielles,
  • Les analyses de diagnostics environnementaux, énergétiques, et autres,
  • L’état du marché immobilier, aussi bien à l’échelle régionale que locale.

Un économiste et un fiscaliste spécialisé

Un expert immobilier est également amené à effectuer une veille sur les facteurs qui peuvent influencer, à court ou à moyen terme, le marché de l’immobilier.

Le contexte économique exerce une influence certaine sur les dynamiques d’offre et de demande, ainsi que sur les facteurs de mobilités sociales et démographiques. Ces éléments, ainsi que la nature intrinsèque d’un bien, jouent sur l’évolution du prix d’un actif immobilier.

L’expert immobilier doit donc également endosser la casquette du financier, et se tenir au courant des évolutions de la réglementation fiscale au niveau national et local. En effet, la valeur vénale de deux bien semblablement identiques peut différer de manière significative en fonction du montant des taxes foncières locales.

Les connaissances juridiques de l’expert immobilier

Troisième aspect sur lequel l’expert doit être opérationnel : le plan juridique. Il doit être qualifié aussi bien en matière de droit privé qu’en droit public, avec des connaissances, par exemple, sur :

  • Le droit des loyers,
  • La réglementation sur les servitudes,
  • Le droit de l’urbanisme,
  • Le droit de l’expropriation,
  • Le droit fiscal.

Parce qu’il est dans bien des cas mandatés par des juges, des notaires ou des magistrats, l’expert immobilier ne peut pas se permettre d’avoir des lacunes sur l’aspect juridique de son métier.

Un sens de la probité à toute épreuve

Vous l’aurez compris, un expert immobilier ne peut pas se passer de compétences techniques et de bonnes connaissances juridiques et fiscales.

Mais pour être un bon professionnel, c’est avant tout de qualités humaines dont il aura besoin.

Étant donné la nature des missions qui lui sont confiées et leurs enjeux, l’expert immobilier se doit d’être impartial et incorruptible. Son honnêteté ne doit sous aucun prétexte être remise en cause, sa carrière en dépendant.

Franc et indépendant, mais également mesuré et prudent, ce sont les qualités que l’on attend d’un bon expert immobilier !

Pourquoi faire appel à un expert immobilier dans le cadre d’une vente de terrain ?

Un expert immobilier est capable de déterminer la valeur réelle ou locative de tout type de biens. Si vous êtes un particulier avec un projet immobilier, l’expert vous sera donc d’une grande aide ! Qu’il s’agisse d’un terrain, d’une maison, d’un immeuble ou d’un appartement, son intervention sera pertinente et vous éclairera sur la valeur vénale de votre bien.

Si vous êtes un professionnel, pas de panique : le champ d’intervention de l’expert immobilier est très large, et lui permet d’expertiser des entreprises, des usines, des bureaux, des exploitations agricoles ou forestières. Si vous souhaitez connaître la valeur de votre fonds de commerce ou de droit de bail, vous pourrez également faire appel à l’expert immobilier.

Consulter un expert immobilier lorsque l’on est un particulier

Si vous êtes un particulier propriétaire qui souhaite vendre son terrain à un promoteur, vous serez alors sûrement amené à consulter un expert immobilier. L’enjeu pour vous est d’obtenir un avis précis et impartial sur la valeur vénale de votre bien. Cela vous permettra de déterminer si la valeur réelle de votre terrain est supérieure à son potentiel constructible. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez éventuellement vous raviser et envisager de vendre à un particulier : cela pourrait en effet s’avérer plus rentable.

Une expertise immobilière auprès de professionnels

Fort d’un large domaine d’expertise, l’expert immobilier peut également intervenir auprès de professionnels. Ainsi, un promoteur peut tout à fait demander l’avis d’un expert sur un terrain qu’il souhaite acheter. Cette démarche est aux frais du promoteur, ce qui rend le propriétaire plus enclin à donner son accord. Elle est d’autant plus bénéfique pour le particulier qu’elle permet au promoteur de lui faire une offre réellement intéressante.

L’expert peut également intervenir pour aider à définir la quote-part en cas de division foncière du terrain, ou à ajuster les paiements en dation.

Enfin, de manière moins courante, l’évaluation des biens par un expert peut être demandée par un notaire ou un juge. C’est notamment le cas si le terrain mis en vente résulte d’une donation ou d’un héritage, ou encore s’il existe un litige de bornage du terrain avec le voisinage.

Peut-on se passer d’une expertise immobilière ?

L’intervention d’un expert immobilier n’est pas obligatoire ni même indispensable. Vous pouvez tout à fait vendre ou acheter un bien sans qu’un professionnel soit intervenu pour en déterminer la valeur. C’est d’autant plus vrai dans le cas d’une vente à un promoteur.

Dans quels cas peut-on se passer de l’intervention d’un expert immobilier ?

  • Lorsque le bien est situé en ville. En effet, les prix au mètre carré sont connus : il est donc possible de se fier à l’appréciation de l’agent immobilier ou du promoteur.
  • Lorsque le bien est situé en zone sous pression. Dans certaines villes (comme Lyon, Annecy) ou certaines stations de Savoie, la différence entre la valeur vénale et la valeur potentielle est telle qu’il n’y a pas besoin de connaître précisément la valeur immédiate.

 

Nous vous conseillons donc, dans un premier temps, de rechercher un promoteur fiable pour votre projet immobilier. Le cas échéant, et après avoir échangé avec lui, il sera peut-être intéressant d’intégrer un expert immobilier dans les études de faisabilité.