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Comment calculer la plus-value lors de la division d’un terrain ?

Vous désirez diviser votre terrain pour le séparer en plusieurs lots, et vous vous demandez comment va être proportionnée votre plus-value ? Promy vous explique tout.

Qu’est-ce que la plus-value sur la vente d’un terrain ?

Le concept de plus-value immobilière est assez simple à comprendre. La plus-value sur la vente d’un terrain est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (le bénéfice que vous ferez donc sur votre investissement !). S’il s’agit d’un héritage ou d’une donation, la plus-value devient la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée de votre terrain.

Il est possible de calculer facilement sa plus-value, en calculant dans un premier temps le prix de vente puis en réalisant le calcul du prix d’achat (ou de la valeur déclarée), avant de faire la différence entre ces deux valeurs. On vous donne ici un petit récapitulatif des calculs que vous devrez effectuer pour connaître votre plus-value :

Prix de vente = prix de vente – frais de cession – TVA
Prix d’achat = prix d’achat + frais d’enregistrement + éventuelles dépenses de construction
Valeur déclarée = valeur déclarée + frais réels + droits de mutation (dans certaines conditions)

Le calcul final de votre plus-value ressemblera à ça :

Plus-value = prix de vente – prix d’achat

OU

Plus-value = prix de vente – valeur déclarée

La plus-value sur la vente est-elle imposée ?

La plus-value sur la vente d’un terrain est aujourd’hui imposée à hauteur de 19%, au titre de l’impôt sur le revenu. L’impôt sur la plus-value vous sera prélevé au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire et est donc naturellement déduit du prix de vente.

En ce qui concerne les terrains agricoles, la plus-value n’est généralement pas soumise à la taxe forfaitaire. En revanche, si un Plan Local d’Urbanisme déclare votre terrain agricole constructible, la taxe sur la plus-value va alors s’appliquer. En revanche, l’acheteur ne sera pas taxé sur la revente.

Dans quels cas peut-on bénéficier d’un abattement fiscal sur la plus-value ?

Vous trouverez sur ce tableau des cas d’abattements exceptionnels sur la plus-value.

Durée de détention Taux d’abattement applicable chaque année de détention - Assiette pour l’impôt sur le revenu Taux d’abattement applicable chaque année de détention - Assiette pour les prélèvement sociaux
Moins de 6 mois
0%
0%
De la 6ème à la 21ème année
6%
1,65%
22ème année révolue
4%
1,60%
Au-delà de la 22ème année
Exonération
9%
Au-delà de la 30ème année
Exonération
Exonération

Est-ce que la plus-value sur mon terrain peut être exonérée ?

Dans certains cas, les cessions peuvent être exonérées de taxes. Retrouvez ci-dessous la liste des critères pris en compte pour l’exonération :

  • Prix de vente < 15 000€ pour une personne seule, ou 30 000 € pour un couple, 
  • Bien détenu depuis + de 30 ans, 
  • Plus-value < à 10 fois le prix d’acquisition, 
  • Vente réalisée par des retraités ou des invalides dans des conditions modestes, 
  • Vente après expropriation, 
  • Vente d’un droit de surélévation, 
  • Vente d’un logement en France par des contribuables qui ne sont pas résidents sur le sol français.
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